Arrendamientos Urbanos
Procesos arrendaticios tras la LO 1/2025
Las diferencias entre las partes en relación con el contrato de arrendamiento pueden canalizarse mediante las siguientes vías de solución:
- el acuerdo entre las partes;
- el arbitraje, ya sea de derecho o de equidad, si existe un pacto para someter los conflictos a esta fórmula de solución; o
Negociación previa (LO 1/2025 art.5)
Con efectos desde 3-4-2025 y con carácter general para todos los procesos, con la excepción de las exclusiones expresamente recogidas, es requisito de procedibilidad acudir previamente a algún medio adecuado de solución en controversias en vía no jurisdiccional -MASC -para que sea admisible la demanda, siempre que haya identidad entre el objeto de la negociación y el objeto del litigio, aun cuando las pretensiones que puedan ejercitarse en vía judicial sobre dicho objeto puedan variar.
El requisito se entiende cumplido cuando se dé alguno de los supuestos siguientes:
- se acude previamente a la mediación, conciliación o a la opinión neutral de una persona experta independiente;
- se formula una oferta vinculante confidencial o se emplea cualquier otro tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas;
- la actividad negociadora se desarrolla directamente por las partes, o entre sus abogados, o si han recurrido a un proceso de derecho colaborativo.
La iniciativa para utilizar un MASC puede proceder de una de las partes, de ambas de común acuerdo, de una decisión judicial o del letrado de la Administración de Justicia de derivación de las partes a este tipo de medios.
Los procedimientos de jurisdicción ordinaria recogidos a continuación precisan negociación previa, salvo el proceso europeo de escasa cuantía (LO 1/2025 art.5.3). El proceso monitorio no está expresamente excluido de este requisito de procedibilidad. No obstante, se trata de una cuestión que puede resultar controvertida y dar lugar a prácticas diferentes.
Toda actividad negociadora, o su intento infructuoso, ha de ser documentada por escrito firmado por las partes.
Se produce la terminación del proceso sin acuerdo en los siguientes supuestos (LO 1/2025 art.10.4):
• Por el transcurso de 30 días naturales, contados desde la fecha de recepción de la solicitud, sin mantener la primera reunión o contacto o sin obtener respuesta por escrito.
• Cuando, iniciada la actividad negociadora, transcurran 30 días desde la fecha de una propuesta concreta de acuerdo sin que se alcance ni se obtenga respuesta por escrito.
• Por el transcurso de 3 meses desde la fecha de celebración de la primera reunión sin que se haya alcanzado el acuerdo. Puede prolongarse el plazo por mutuo acuerdo de las partes.
• Si cualquiera de las partes se dirige por escrito dando por terminadas las negociaciones, dejando constancia de esto.
El acuerdo que ponga fin a la actividad negociadora ha de ser formalizado en documento, firmado por las partes, en el que se haga constar todos los datos de los intervinientes, fecha y lugar y obligaciones asumidas, pudiendo elevarse a escritura pública (LO 1/2025 art.12).
Su contenido puede versar sobre una parte o sobre la totalidad de las materias sometidas a negociación y es vinculante para las partes (LO 1/2025 art.13).
Procedimiento
Para establecer el procedimiento aplicable en cuestiones de arrendamiento rige el criterio de la materia sobre el de la cuantía.
Mediante el juicio verbal se tramitan:
• Las acciones cuantificables que ejerciten arrendador o arrendatario y cuya cuantía no supere los 15.000 euros -hasta el 19-3-2024, 6.000 euros- (LEC art.249.1.6º y 250.2).
• Las acciones del arrendador que, con independencia de la cuantía, se refieran a (LEC art.250.1.1º):
- las demandas de desahucio por impago de cantidades o expiración del término contractual; o
- la acumulación de reclamación de rentas y desahucio por falta de pago o expiración del término contractual.
Para el resto de asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles el procedimiento adecuado es el juicio ordinario.
El juicio verbal y el ordinario son procesos declarativos, es decir, su objeto es declarar la constitución, modificación o extinción de un derecho. Tienen en común que son las partes que intervienen las que aportan al Tribunal los hechos, pruebas y pretensiones que quieran y el Tribunal decide solo en base a dichas aportaciones -principio de justicia rogada-. Ambos procesos se diferencian en que el verbal es sencillo, básicamente oral, concentrado y rápido, con plazos reducidos; mientras que el ordinario es un proceso lento, complejo y principalmente escrito.
Asimismo, cabe acudir previamente al procedimiento monitorio para la reclamación de la deuda arrendaticia, si no se solicita el desahucio.
Por último, existe la posibilidad de acudir al proceso europeo de escasa cuantía para reclamación de renta o importes obligados en contrato de arrendamiento siempre que no superen el importe de 5.000 euros y una de las partes del contrato de arrendamiento tenga su domicilio en un Estado miembro de la Unión Europea, bien el arrendador respecto a un inmueble de su propiedad arrendado en España o bien respecto de un arrendatario que tras la finalización del contrato haya cambiado su residencia (Rgto (CE) 861/2007; LEC disp.final 24ª).
Cuantía (LEC art.251)
A efectos procesales y para el cálculo posterior de las costas es necesario determinar la cuantía del procedimiento en la demanda. Depende del tipo de procedimiento iniciado, la cuantía del mismo varía:
• En caso de juicio verbal con reclamación de rentas o cantidades derivadas del contrato, la cuantía es el importe de las adeudadas hasta la fecha y las que se vayan devengando hasta la completa extinción del contrato.
• Tanto en el desahucio por falta de pago de la renta como por expiración del término contractual, la cuantía viene determinada por el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que esta aparezca fijada en el contrato.
• En los juicios verbales en que se da acumulación de reclamación de renta o cantidades derivadas del contrato y el desahucio, ya sea por falta de pago de renta o por expiración del término contractual, la cuantía del procedimiento viene determinada por la acción de mayor valor, o bien la anualidad de renta o bien las rentas y cantidades derivadas del contrato reclamadas.
Competencia (LEC art.52)
En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio es competente la Sección Civil del Tribunal de Instancia -hasta su constitución, juzgado de primera instancia- del lugar donde esté situada la finca, sin que quepa la sumisión, expresa o tácita de las partes a otros Tribunales (LEC art.54.1).
No obstante, cuando el juicio procede de la oposición a un monitorio interpuesto previamente, no está resuelto si la competencia corresponde al Tribunal del domicilio del demandado o al de lugar en el que se encuentra el inmueble arrendado:
- con base en la LEC art.818.3 cabe argumentar que quien ha iniciado el procedimiento debe terminarlo; y
- en sentido contrario, de acuerdo con la LEC art.52.1.7, dado que la reclamación deriva de una relación arrendaticia, el competente es el Tribunal donde radica el inmueble arrendado.
Prescripción de acciones (LAU disp.adic.10ª)
Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la LAU, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, se someten al régimen general de prescripción del Código Civil, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto:
- prescriben a los 5 años desde que pueda exigirse el cumplimiento las acciones personales, que no tengan señalado término especial de prescripción (CC art.1964); y
- prescriben igualmente a los 5 años las acciones para exigir el cumplimiento de la obligación de pagar el precio de los arriendos, sean de fincas rústicas o urbanas, y las de otros pagos que se hagan por años o en plazos más breves (CC art.1966).
Reclamación de rentas y otras cantidades derivadas del arrendamiento
El arrendador, ante el impago de la renta y cantidades a cuyo pago viene obligado el arrendatario por el contrato de arrendamiento, tiene las siguientes opciones de procedimiento judicial:
- ejercitar de forma acumulada la reclamación de renta con el desahucio por falta de pago. Es la opción más utilizada en la práctica.
Se tramitan por el procedimiento verbal todas las reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario derivadas del contrato de arrendamiento, con independencia de la cuantía y aun cuando sobrepase el límite cuantitativo de los 15.000 euros (LEC art.250.2).
Si el contrato se hubiera resuelto previamente y se reclaman rentas pendientes, el procedimiento adecuado es también el verbal, pues la resolución del contrato o la extinción del mismo, no cambia su naturaleza de rentas. La Ley no distingue entre rentas reclamadas antes o después de la recuperación del inmueble (LEC art.250.1.1).
Asimismo, tanto en los arrendamientos rústicos como en los urbanos, han de sustanciarse en un juicio verbal todos los asuntos que puedan cuantificarse dentro de los límites de este procedimiento (LEC art.249.1.6º), por tanto, el resto de reclamaciones del arrendador, no relacionadas con la reclamación de rentas o desahucios, que antes debían ir a un juicio ordinario, se van a ver en un juicio verbal si no exceden de los 15.000 euros.
Por otro lado, esta modificación de la norma permite también el acceso del arrendatario a este procedimiento, sin estar ya abocado a acudir a un juicio ordinario para reclamar, por ejemplo, la devolución de la fianza o una reparación que correspondía realizar al arrendador, siempre que su cuantía no supere los 15.000 euros.
El juicio verbal por reclamación de rentas o cantidades asimiladas tiene carácter de juicio plenario en el que las partes pueden alegar todas las vicisitudes que hayan afectado al contrato de arrendamiento y, por lo tanto, a la existencia o no de la deuda que se reclama.
1. Inicio del procedimiento (LEC art.437)
Demanda (LEC art.437)
El juicio verbal se inicia mediante demanda en la que se consignan:
- los datos y circunstancias de identificación del actor y del demandado;
- el domicilio o residencia en que pueden ser emplazados;
- los hechos y fundamentos de derecho; y
- lo que se pide, expuesto con claridad y precisión.
La demanda debe contener el proceso de negociación previo llevado a cabo o la imposibilidad del mismo, y, en su caso, los documentos que justifiquen que se ha acudido a un medio adecuado de solución de controversias (LEC art.264.4º redacc LO 1/2025).
El domicilio o residencia a efectos de emplazamiento suele ser el del inmueble arrendado.
En la demanda debe especificarse además de las rentas vencidas e impagadas la reclamación de las rentas que se devenguen hasta que (LEC art.220.1):
- se pongan al día en el pago de las rentas y cantidades debidas, en caso de que el contrato de arrendamiento continúe; o
- hasta la terminación del contrato de arrendamiento.
Admisión (LEC art.404 y 438 -redacc LO 1/2025-)
Examinada la demanda, se admite o da cuenta de ella al Tribunal para que resuelva lo que proceda sobre la admisión en los siguientes casos:
- cuando estime falta de jurisdicción o competencia del Tribunal; o
- cuando se detecten en la demanda defectos formales no subsanados por el demandante en plazo.
En el decreto de admisión de la demanda se indica, en los casos en que sea posible, que el demandado puede actuar sin abogado ni procurador y que están a su disposición en el órgano judicial o en la sede electrónica unos impresos normalizados que puede emplear para la contestación a la demanda.
Contestación a la demanda (LEC art.438.1)
Admitida la demanda se da traslado al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de 10 días.
Si el demandado no comparece en el plazo otorgado es declarado en rebeldía (LEC art.496).
Reconvención (LEC art.438.2)
Consiste en el ejercicio, por el demandado, de una acción nueva frente al demandante, para que se sustancie en el mismo proceso y se decida en la misma sentencia que resuelva la demanda inicial.
La reconvención se formula con la contestación a la demanda y debe reunir los requisitos exigidos para la demanda sucinta (LEC art.437). De la reconvención se da traslado al demandante con al menos 5 días de antelación al señalado para la vista.
En el juicio verbal por reclamación de cantidad si cabe la reconvención, sujeta a las siguientes exclusiones:
- no determine la improcedencia del juicio verbal; y
- exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal.
2. Vista (LEC art.438.8 a 10 y 440 -redacc LO 1/2025-)
Después de contestar la demanda y la reconvención, el letrado de la Administración de Justicia otorga a ambas partes un plazo de 5 días para proponer la prueba y citar a testigos, peritos o partes necesarias y realizar las impugnaciones que estimen pertinentes.
Transcurrido dicho plazo, el Tribunal resuelve por auto sobre la impugnación de la cuantía del pleito de haberse producido, sobre las excepciones procesales planteadas, sobre la admisión de la prueba propuesta y sobre la pertinencia de la celebración de vista.
Contra la admisión o inadmisión de la prueba por el Tribunal solo cabe recurso de reposición, que se sustancia y resuelve en el acto; y si se desestima, la parte afectada puede formular protesta para poder recurrir en apelación.
El Tribunal, aunque las partes lo hayan solicitado, puede acordar que no haya vista y dictar sentencia cuando la única prueba que resulte admitida sea la de documentos, y estos ya se hubieran aportado al proceso sin resultar impugnados, o cuando se hayan presentado informes periciales y el Tribunal no haya considerado pertinente o útil la presencia de los peritos en el juicio.
Citación (LEC art.440 -redacc LO 1/2025-)
En caso de que se acuerde la celebración de vista, se cita a las partes en el día y hora que a tal efecto señale, dentro de los 5 días siguientes a la conclusión del trámite de contestación, debiendo tener lugar antes de un mes.
En la citación se realizan las siguientes advertencias a las partes:
- han de acudir a la vista con los medios de prueba de que intenten valerse;
- pueden someterse a una negociación para intentar solucionar el conflicto, incluso mediación, en cuyo caso las partes deben indicar en la audiencia su decisión al respecto y las razones correspondientes; y
- la vista no se suspende por la inasistencia de las partes. Si no asisten y se propone y admite su declaración, pueden considerarse admitidos los hechos del interrogatorio. En caso de faltar el demandante se le tiene por desistido y se le imponen las costas causadas y si falla el demandado se le declara en rebeldía (LEC art.442).
Práctica de la prueba (LEC art.445 -redacc LO 1/2025- y 446)
Se practican las pruebas que resulten admitidas.
Practicadas las pruebas, incluidas las diligencias finales, las partes pueden formular conclusiones para valorar los resultados de las mismas (LEC art.447.1 redacc LO 1/2025).
3. Sentencia (LEC art.447 -redacc LO 1/2025-)
Practicada la prueba y formuladas las conclusiones o tras las alegaciones de las partes, en caso de no haberse admitido y practicado prueba, el Tribunal da por terminada la vista y dicta sentencia en el plazo de 10 días.
El juez puede decidir emitir de forma oral la sentencia que, posteriormente será documentada sobre el soporte audiovisual del acto (LEC art.210 redacc LO 1/2025).
Las sentencias dictadas en juicios verbales por reclamación de rentas o cantidades debidas derivadas del contrato de arrendamiento producen efecto de cosa juzgada material.
Igualmente, producen efecto de cosa juzgada la sentencia en demandas en que se acumula la pretensión de desahucio y la de reclamación de rentas o cantidades asimiladas por impago de rentas o cantidades asimiladas, así como las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario.
Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (L 4/2013 art.3)
Se crea este Registro con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio conforme a LEC art.250.1.1º o la LEC art.438 redacc LO 1/2025.
El Tribunal correspondiente ha de remitir dicha información al Registro indicado.
Igualmente, los órganos de arbitraje competentes deben poner en conocimiento de dicho Registro los datos relativos a aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado al efecto.
Tienen acceso a la información obrante en el Registro, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas. Para ello, deben presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho arrendatario.
Las personas incluidas en el Registro pueden instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hayan satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tiene una duración máxima de 6 años, procediéndose a su cancelación automática al fin de dicho plazo.
Esta inscripción está en todo caso sujeta a lo establecido en la normativa de protección de datos de carácter personal.